အိမ်ငှားစားမည်ဆိုလျှင်..

အခုတလောထူးထူးခြားခြားသူငယ်ချင်းအတော်များများကျွန်တော့ကိုမေးကြပါတယ်၊ 

 

အိမ်နောက်တလုံးဝယ်ပြီးငှားစားမယ်ဆိုအဆင်ပြေနိုင်မလားတဲ့၊ လက်ရှိအိမ်ကိုမရောင်းပဲနောက်တလုံးဝယ်ချင်တယ်ဆိုရင်တော့လုပ်လို့ရတဲ့နည်းလမ်းတွေအများကြီးရှိပါတယ်၊ ပထမဆုံးအိမ်ဝယ်တာထက်တောင်ပိုပြီးလွယ်ကူနိုင်ပါတယ်၊ ဒီလုပ်ငန်းက အမြဲတမ်းသေချာတဲ့ပုံမှန်ဝင်ငွေရရှိနိင်တဲ့အပြင် နောင်တချိန်အိမ်ပြန်ရောင်းရင်လဲ တလုံးတခဲထဲပြန်ရနိုင်လို့ လူအများကြိုက်ကြပြီးရေပန်းစားတဲ့အလုပ်

တစ်ခုပါပဲ၊ ကျွန်တော်ကတော့လူတိုင်းသိပြီးသားကောင်းတဲ့အချက်တွေကိုမဖော်ပြတော့ဘဲ ကောင်းတာတွေရဲ့နောက်မှာ သတိထားရမယ့်အခြေခံအချက်လေးတွေကိုပြောပြသွားပါမယ်၊

             ပထမအချက်အနေနဲ့ mortgage loan အကြောင်းပါ၊single family home ကနေ ၄ခန်းတွဲ Apartment အသေးစားအထိကို residential property loan အနေနဲ့ဘဏ်မှာပိုက်ဆံချေးနိုင်ပါတယ်၊ ၅ခန်းတွဲနှင့်အထက်ကိုတော့ commercial property loan အနေနဲ့ဘဏ်မှာချေးရပါမယ်၊ တစ်ခါတလေ investment property အနေနဲ့ဝယ်တဲ့ ဒုတိယအိမ်ရဲ့အတိုးနှုန်းကသာမန်ထက်ပိုများလေ့ရှိပါတယ်၊ ဒါကတော့ပိုက်ဆံချေးတဲ့bank တွေပေါ်မှာနဲ့ သူတို့ရဲ့ အမျိုးမျိုး offer တဲ့အပေါ်မှာမှုတည်ပါတယ်၊ ဒါကြောင့်

မို့ပျမ်းမျအားဖြင့်ပြောရရင်တော့နောက်ထပ်ဝယ်မယ့် rental home တွေက investment loan တွေနဲ့ဆိုပိုပြီးအတိုးများနိင်ခြေရှိတဲ့အတွက်ထည့်စဉ်းစားထားရပါမယ်၊

                  ဒုတိယအချက်ကhomestead အကြောင်းပါ၊ လွယ်လွယ်ပြောရရင်အိမ်ပိုင်ရှင်ကိုယ်တိုင်လက်ရှိနေနေတဲ့အိမ်ကို primary home အနေနဲ့ homestead registerလုပ်ထားခွင့်ရှိပြီး Property Tax သက်သာစေပါတယ်၊ လက်ရှိအိမ်နဲ့ နောက်ထပ်အသစ်ဝယ်တဲ့အိမ်ကမိုင် ၅၀ နှင့်အထက်ဝေးကွာနေရင်တော့ IRS က အဲ့ဒီအိမ်ကို ကိုယ်ရဲ့secondary home အနေနဲ့သတ်မှ

တ်ပေးပြီးနောက်ထပ် homesteadလုပ်ခွင့်ရှိပြီး property tax သက်သာခွင့်ထပ်ရရှိနိုင်ပါမယ်၊ ဒါမှမဟုတ်ဘဲ ကိုယ့်ရဲ့လက်ရှိအိမ်နဲ့မဝေးတဲ့နေရာမှာဝယ်မယ်ဆိုရင်တော့ ကိုယ်နေမယ့်အိမ်တစ်လုံးကိုဘဲ homestead လုပ်ခွင့်ရှိပြီးနောက်တစ်လုံးကို investment property အနေနဲ့ property taxes ပိုပေးရပါလိမ့်မယ်၊

               တတိယအနေနဲ့ ငှားစားမဲ့အိမ်ကိုလိုက်ရှာတဲ့နေရာမှာတော့ အိမ်ငှားပေါမယ့်နေရာမျိုးမှာလိုက်ရှာဝယ်ရပါမယ်၊ ဥပမာ တက္ကသိုလ်၊ ကောလိပ် ကျောင်းတွေနဲ့နီးတဲ့နေရာ၊ အချက်အခြာကျပြီးအထင်ကရနေရာတွေနဲ့နီးတဲ့နေရာတွေဆို အိမ်ငှားရှာဖို့အရမ်းလွယ်ကူစေပါတယ်၊ ငှားစားမယ့်အိမ်ကရိုးရှင်းပြီးပြုပြင်ဖို့လွယ်မဲ့အိမ်အမျိုးအစား ဖြစ်ရပါမယ်၊ location မကောင်းတဲ့နေရာ၊ အိမ်အို အိမ်ဟောင်းကြီးတွေကိုတော့မဝယ်ဖို့တိုက်တွန်းချင်ပါတယ်၊ ဘယ်သူမှ crimes များပြီး အိုရွဲနေတဲ့နေရာမျိုးမှာကြာရှည်မနေချင်ကြပါဘူး၊ တခါတလေ ကိုယ့်လက်ထဲ ပိုက်ဘောကြီးဖြစ်နေတက်ပါတယ်၊

       စတုတ္ထအချက်က ကိုယ့်ရဲ့ budget ကိုအခြေခံပြီး ကိုယ်ပေးရမယ့် mortgagee payment နဲ့ ကိုယ်ပြန်ရမဲ့ rental income က အနည်းဆုံး နောက်တစ်ဆလောက်ပြန်ရမှအဓိပ္ပါယ်ရှိပါတယ်၊ ဥပမာ mortgage $1000 ပေးရတဲ့ rental houses ကို အနည်းဆုံး $2000 ပြန်ရမှအဆင်ပြေမှာပါ၊ ဥပမာ အိမ်ငှားမိသားစု တစ်စုကနှစ်ပြည့်လို့ဆက်မနေဘဲပြောင်ရင် နောက်ထပ်အိမ်ငှားအသစ်ကိုပြန်တင်ဖို့ ကြားမှာ လပိုင်လောက်ဝင်ငွေပြတ်သွားတက်ပါတယ်၊ အဲ့ဒီအချိန်မှာအိမ်နှစ်လုံးရဲ့ဝန်ကိုထမ်းရပါမယ်၊ ကိုယ့်ရဲ့rental property က vacant ဖြစ်တာကြာလေလေ ကိုယ့်ကိုထိခိုက်လေလေပါပဲ၊ vacancy rate များရင်လုံးဝမကိုက်ပါဘူ၊ တချို့ကလွယ်လွယ်တွေးပြီး ဘဲစားဘဲချေ ကိုယ့်အိမ်ဖိုးကိုအိမ်ငှားသူကဆပ်ပေးနေတယ်၊ အချိန်တန်ရင်အိမ်ကိုကိုယ်ပိုင်မှာ၊ အိမ်ဈေးကအတက်ပဲရှိတယ်၊ အချိန်ကြာလာတာနဲ့ home ရဲ့ equity တွေတိုးတက်လာမယ်ဆိုတာတွေက မိုးပေါ်ကကစွန်းဥပါ၊ တကယ့်လက်တွေ့မှာထင်ထားသလောက်မလွယ်လွန်းပါဘူး၊ ဒါကြောင့် down payment များများချနိင်ဖို့ကလဲ အရေးကြီးတဲ့အချက်တစ်ခုပါပဲ၊ အပြတ်ဝယ်နိုင်ရင်တော့ အတိုင်းထက်အလွန်ပေါ့ဗျာ၊

             ပဉ္စမအချက်ကတော့ အခြေခံအိမ်ကိုပြုပြင်ထိန်းသိမ်းမှု့ အတတ်ပညာ တွေပါဘဲ၊ Rental home business ကိုလုပ်မဲ့သူတိုင်းဟာ အနည်းဆုံး အိမ်ပြုပြင်ထိန်းသိမ်းနည်းတွေကိုတော့သိထားရပါမယ်၊ နေရာတိုင်းလူငှားပြီး

လုပ်ခိုင်းရင် ပိုက်ဆံမထွက်လာတဲ့အပြင်ကိုယ်ပါပြန်

စိုက်နေရတက်ပါမယ်၊ ညရေးညတာအရေးပေါ်ဖြစ်

တတ်တာလေးတွေကိုလက်ပူတိုက်ဖြေရှင်းနိုင်ဖို့ လိုအပ်နိုင်တဲ့ spare parts တွေနဲ့ tools တွေကိုလဲ ဆောင်ထားရပါမယ်၊ ထုံးပြားတွေ၊ စက္ကူတွေ၊ ဖော့တွေ၊ ကော်တွေနဲ့ဆောက်ထားတဲ့ US ကအိမ်တွေမှာ maintenance ကောင်းကောင်းမလုပ်နိုင်ရင်တော့ ယိုယွင်းပျက်စီးသွားနိုင်ပါတယ်၊ နောက်ပြီးတော့ မိုးကြီးလေပြင်းကျလို့အိမ်မှာကြီးမားတဲ့မိုးယိုမှု့၊ ပြတင်းပေါက်တွေကွဲပြီးမလုံခြုံရင်၊ ဆောင်းတွင်းကြီး furnace ပျက်ရင်ကိုယ့်ရဲ့အိမ်ငှားကိုတခြားလုံခြုံတဲ့နေရာကိုအားလုံးပြုပြင်ပြီးနဂိုအခြေအနေရောက်တဲ့အထိပို့ထားပေးရပါမယ်၊ ဥပမာ ဟိုတယ်လိုနေရာပေါ့၊ ကုန်ကြစရိတ်အားလုံးကိုတော့အိမ်ပိုင်ရှင်မှတာဝန်ယူပေးဆောင်ရပါတယ်၊ ဒါကြောင့် အရေးပေါ်အသုံးပြုဖို့ ငွေတချို့စုထားဖို့နဲ့ building contractors တွေရဲ ဖုန်းနံပါတ်တွေကိုမှတ်ထားဖို့လိုပါလိမ့်မယ်၊ နောက်ပြီးအိမ်မှာ မီးသတ်ဘူး၊ မီးခိုး နဲ့ ကာဘွန်ဒိုင်အောက်ဆိုက် alarm တွေကို သတ်မှတ်နေရာတွေအားလုံးတပ်ထားဖို့မမေ့ပါနဲ့၊ တခုခုဆို ကိုယ့်ဘက်ကအမှားဖြစ်တတ်ပါတယ်၊

                 ဆဌမအချက်ကသေချာခိုင်မာတဲ့အိမ်ငှားစာချုပ်၊ အိမ်ငှားရဲ့ background နဲ့ work history တွေကိုစစ်ဆေးမှု့တွေကအထူးအရေးကြီးပါတယ်၊ အိမ်ငှားစာချုပ်ကို lawdepot တို့လို online မှာရရှိနိုင်သလို local law office တွေမှာလဲရရှိနိင်ပါတယ်၊ Tenant background check တာကိုတော့ online မှာ fee ပေးပြီးစစ်လို့ရပါတယ်၊ အိမ်ငှားမယ့်သူလက်ရှိနေတဲ့ နေရာက rental manager ရယ် သူ့အလုပ်က manager ကိုကိုယ်တိုင်ဖုန်းလှမ်းခေါ်ပြီး အိမ်ငှားရဲ့အခြေအနေကိုလှမ်းမေးရပါမယ်၊ ကျောင်းသူ/ သားတွေဆို သူတိုရဲ့မိဘတွေကို co-signer နေရာမှာလက်မှတ်ထိုးခိုင်းရပါမယ်၊ ထုံစံအတိုင်း deposit တစ်လစာနဲ့ ပထမလအတွက် rent ကိုတခါထဲယူထားဖို့လိုပါမယ်၊

တကယ်ကိုprofessional အနေနဲ့လုပ်မယ်ဆိုရင်တော့ ကျွန်တော်တို့ အိမ်ငှားဆီကရတဲ့ deposit တစ်လစာကို သီးသန့် အတိုးရတဲ့ Trusted Deposit Account တစ်ခုထဲမှာထည့်ထားရပါတယ်၊ လုံးဝ ကိုယ်ကျိုးသုံးလို့မရပါဘူး၊ အိမ်ငှားကနှစ်ပြည့်လို့အိမ်ပြောင်းရင်နှစ်ဦးသဘာတူပျက်စီးမှု့တွေကိုနှတ်ပြီး လက်ကျန် deposit ငွေနဲ့ bank အတိုးတွေကိုအိမ်ငှားကိုပြန်ပေးရပါတယ်၊ Normal wear and tear သာမန်အချိန်ကြာလို့ဟောင်နွမ်းမှု့ နဲ့အသေးစားကိစ္စလေးတွေကိုတော့ အိမ်ငှားရဲ့ deposits ထဲကနုတ်လို့မရပါဘူ၊ လိုအပ်တာထက်ပိုပြီး deposit ထဲကနုတ်ယူခြင်းဟာမထင်မှတ်တဲ့ပြဿနာကြီးတစ်ခုကိုဖြစ်ပေါ်စေတတ်ပါတယ်၊

             အိမ်ငှားထားစဉ်ကာလမှာ လစဉ်အိမ်ငှားခကိုအမြဲတမ်း check နဲ့ပဲယူသင့်ပါတယ်၊ တစ်ခုခုဆို check ကအကောင်းဆုံးသက်သေဖြစ်လို့ပါ၊ နှစ်စဉ် January လမကုန်ခင် CRP form ကိုဖြည့်ပြီး အိမ်ငှားကိုပေးရပါတယ်၊ CRP form က county website မှာ free ယူလို့ရပါတယ်၊ ပိုက်ဆံပေးရတဲ့ တခြား website နေရာတွေရှိလို့ official county website မှာသေခြာရယူရပါမယ်၊ CRP form နောက်ကျလို့ အိမ်ငှားကတိုင်ရင် ဒါဏ်ကြေးပေးရတာတွေလဲရှိပါတယ်၊ အိမ်ငှားတွေကို rental insurance ဝယ်ထားခိုင်းဖို့လဲအရေးကြီးပါတယ်၊ ကိုယ်ကိုတိုင်ကလဲ အိမ်ကိုငှားပြီးစီးပွားလုပ်တာမို့ရိုးရိုး Home Owner Insurance မဟုတ်တဲ့ rental home insurance DP1, DP2, DP3 လိုမျိုး ကိုဝယ်ထားရပါမယ်၊ Insurance ကိုတော့ဈေးပေါတာတစ်ခုထဲမကြည့်ပဲလုံလောက်တဲ့ coverage ရှိတာမျိုးကိုပဲရွေးချယ်ဖို့ကပိုအရေးကြီးပါတယ်၊

                  အိမ်ငှားဆိုးတွေကိုမောင်းထုတ်ဖို့ အတွက် ဆိုရင်တော့ Eviction processingတွေကိုသေချာလေ့လာထားဖို့လိုပါတယ်၊ တကယ်လို့ အိမ်ငှားက အိမ်လခမပေးလို့ သူ့တို့ကို ကိုယ့်အိမ်ပေါ်ကအတင်းဆွဲချလို့မရပါဘူး၊ လျှပ်စစ်မီးဖြတ်၊ Gas ဖြတ်၊ ရေ ဖြတ် လုံးဝလုပ်လို့မရပါဘူး၊ သူ့အပြစ်ကနေ ကိုယ်အပြစ်ဖြစ်တက်ပါတယ်၊ တချို့ တွေဆိုခြိမ်းခြောက်ရမ်းကားတာတွေပါလုပ်တက်တာမို့

county sheriff office ကိုသွားပြီးeviction processing ကိုတဆင့်ပြီးတဆင့်လုပ်ဆောင်ရပါလိမ့်မယ်၊ ကြာချိန်က တစ်လကနေ ရှစ်လ၊ တစ်နှစ်လောက်ထိကြာတတ်ပါတယ်၊ သူတိုတွေအိမ်ပေါ်ကဆင်းသွားရင်တောင်ကိုယ့်အိမ်ကကြီးမားတဲ့ပျက်ဆီးမှု့တွေနဲ့ကျန်ခဲ့တတ်ပါတယ်၊ you tube ထဲမှာ eviction ဆိုပြီးရိုက်ကြည့်ပါ၊ တကယ့်ကိုမယုံနိုင်စရာတွေတွေ့ရမှာပါ၊

                   နောက်ဆုံးတစ်ခုကrental home တွေရဲ့ depreciation တွေပါဒီအကြောင်နဲ့ tax အကြောင်းအရာလေးတွေကိုနောက်တခေါက်မှာရေးသားပါအုံးမယ်၊

                       အချုပ်ပြောရမယ်ဆိုရင်တော့ဘယ်အလုပ်မှမလွယ်ကူသလို၊ အရမ်းခက်ခဲနေတာမျိုးလဲမဟုတ်ပါဘူး၊ သူ့ရဲ့သဘောတရားနဲ့လုပ်ပုံလုပ်နည်းတွေကိုကောင်းကောင်းသိထားဖို့ပဲလိုပါတယ်၊ ကိုယ့်ဘက်ကနားလည်တတ်ကျွမ်းနေရင် အရာရာလွယ်ကူအဆင်ပြေနေမှာပါ၊ Rental Property အကြောင်းတခြားသိချင်တာလေးတွေရှိရင်လဲမေးမြန်းနိုင်ပါတယ်၊ ကျွန်တော့ရဲ့Target က Rental Property အကြောင်းလုံးဝမသိသေးသူတွေကိုသာရည်ရွယ်ပြီး 100% free knowledge sharing သက်သက်ပါ၊

ချစ်ခင်ချင်းများစွာဖြင့်

Photo crd!!

KNL (မော်လမြိုင်)